承租人全程陪同买房人看房

明明知晓房屋正在出售

却迟迟不表态行使优先购买权

等房屋已经完成交易

一年多后才起诉维权

还能如愿买回房屋吗？

基本案情

2023年3月3日，郭某与甲公司签订房屋租赁合同，约定甲公司将一商铺出租给郭某使用，租期10年，并约定租赁期间若甲公司转让房产，承租人郭某享有优先购买权。租赁期间，乙公司与甲公司磋商欲购买该商铺，并多次到该商铺实地查看，在乙公司看房时，郭某多次现场陪同看房。2023年12月，甲公司与乙公司签订《商品房买卖合同（现售）》，将该商铺出售给乙公司。此后，郭某仍租赁使用该商铺，并于2025年2月18日起诉请求确认其对该商铺在同等条件下享有优先购买权。

法院审理

法院审理认为，《民法典》第一百三十二条规定，“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”本案中，郭某与甲公司签订房屋租赁合同，虽约定在甲公司出卖该房产时享有优先购买权，但公民权利行使应当恪守诚实信用原则，及时、积极行使权利。在甲公司与乙公司磋商出卖该商铺期间，尤其是在乙公司实地看房过程中，郭某已经知晓该情况但却没有向甲公司表明优先购买的意思表示，而是在甲公司将该商铺出卖一年多后起诉请求享有优先购买权，其行使权利明显存在消极、懈怠情形，且此时因甲公司与乙公司早已完成房屋买卖交易，郭某行使优先购买权的条件已经丧失，应当承担怠于行使权利的法律后果。最终，法院判决驳回了郭某的诉讼请求。

法官说法

承租人优先购买权规则，旨在稳定房屋租赁秩序，平衡出租人与承租人双方合法权益。一方面，根据《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，出租人出卖租赁房屋之前，应当主动通知承租人，保障承租人同等条件优先购买的权利。否则，根据《民法典》第七百二十八条“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”之规定，出租人可能要承担相应赔偿责任。另一方面，虽然同等条件下的优先购买权是法律赋予承租人的权利，但该权利也应当在房屋买卖的合理期限内积极行使，否则将导致丧失优先购买权。

法条链接

《中华人民共和国民法典》